એક તરફ જ્યાં બોલિવૂડ એક્ટર સની દેઓલની ફિલ્મ ‘ગદર-2’ બોક્સ ઓફિસ પર ધૂમ મચાવી રહી છે, તો બીજી તરફ બેન્ક ઓફ બરોડા (BoB)એ પણ અભિનેતાના બંગલા ‘સની વિલા’ની હરાજી માટે જાહેરાત કરી છે. બેંકે સની દેઓલની 56 કરોડ રૂપિયાની લોન ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જતાં તેના ઘરની હરાજી કરવાની જાહેરાત કરી હતી.
જો કે, માત્ર 24 કલાકમાં બેન્ક ઓફ બરોડાએ પણ ઈ-ઓક્શન નોટિસ પાછી ખેંચી લીધી છે અને તેનું કારણ ટેકનિકલ આપવામાં આવ્યું છે. જો કે આ હરાજી હવે નહીં થાય, પરંતુ શું તમે જાણો છો કે જ્યારે બેન્ક કોઈ વ્યક્તિની મિલકતની હરાજી કરે છે તો જો હરાજી કરવામાં આવે છે તો આવા કિસ્સામાં વ્યક્તિ શું કરી શકે?
આવો પહેલા એ બાબત પર નજર કરીએ કે જેના કારણે સામાન્ય માણસના મનમાં આવા સવાલો ઉઠવા લાગ્યા છે. હકીકતમાં, અભિનેતા અને બીજેપી સાંસદ સની દેઓલના મુંબઈમાં જુહુના બંગલા ‘સની વિલા’ની હરાજી માટે બેન્ક ઓફ બરોડા દ્વારા નોટિફિકેશન બહાર પાડવામાં આવ્યું હતું. કહેવાય છે કે અજય સિંહ દેઓલ ઉર્ફે સની દેઓલે આ બંગલા માટે બેન્કમાંથી લોન લીધી હતી, જેની બાકી રકમ 55 કરોડ 99 લાખ 80 હજાર 766 રૂપિયા છે, જે તેણે ચૂકવી નથી. આવી સ્થિતિમાં બેંકે તેમના બંગલાની હરાજી માટે ઈ-ઓક્શન નોટિફિકેશન બહાર પાડ્યું અને લઘુત્તમ રકમ 51.43 કરોડ નક્કી કરી અને માહિતી આપી કે બંગલાની હરાજી 25 સપ્ટેમ્બર 2023ના રોજ થશે.
હરાજી લાંબી પ્રક્રિયા પછી થાય છે
હવે સવાલ એ છે કે આખરે બેન્ક તમારી પ્રોપર્ટીની હરાજી ક્યારે કરી શકે? આ પ્રક્રિયા બેન્ક માટે પણ ઘણી લાંબી છે. વાસ્તવમાં બેન્ક એક અથવા બીજી ગેરંટીના બદલામાં જ જરૂરિયાતમંદોને લોન આપે છે. આની ગેરંટી તરીકે લોન લેનાર ગ્રાહક ગેરંટી તરીકે બેન્કમાં એક અથવા બીજી મિલકત ગીરવે મૂકે છે. આ મકાનો, જમીન અથવા અન્ય સંપત્તિઓ હોઈ શકે છે. બેન્ક આ મિલકતને નિશ્ચિત સમય એટલે કે કાર્યકાળ માટે પોતાની પાસે રાખે છે અને લોન રીલીઝ કરે છે.
આ પછી લોનની EMI ચોક્કસ સમયગાળા માટે નક્કી કરવામાં આવે છે, જે ઉધાર લેનાર દ્વારા ચૂકવવામાં આવે છે. ખાસ કરીને હોમ લોનને સુરક્ષિત લોનની શ્રેણીમાં રાખવામાં આવે છે, તેથી તેના બદલે ગ્રાહકે ગેરંટી તરીકે બેન્ક પાસે કોઈપણ મિલકત ગીરવે રાખવી પડશે.
હરાજી બેન્કનો છેલ્લો વિકલ્પ
હવે જો લોન લેનાર વ્યક્તિ આ લોન ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય તો બેન્ક તેની ગીરવે રાખેલી મિલકત જપ્ત કરી લે છે અને પછી તેની હરાજી કરવાની તૈયારીઓ શરૂ કરી દેવામાં આવે છે. પરંતુ હરાજી તાત્કાલિક કરવામાં આવતી નથી, આ માટે ઘણી કાયદાકીય પ્રક્રિયાઓ છે, જેમાં ઘણો સમય પણ લાગે છે. વાસ્તવમાં, બેન્ક પાસે ગીરવે મૂકેલી કોઈપણ મિલકત અથવા મિલકતની હરાજી એ છેલ્લો વિકલ્પ છે. જ્યારે તેની આશા સંપૂર્ણપણે સમાપ્ત થઈ જાય છે, કે લેનારા આ લોનની ચૂકવણી કરી શકશે નહીં. પરંતુ આ નિર્ણય લેતા પહેલા બેન્ક દ્વારા ગ્રાહકને એક નહીં પરંતુ ઘણી તકો આપવામાં આવે છે.
પહેલા રીમાઇન્ડર અને પછી લીગલ નોટીસ
બેંકોની લોન પ્રક્રિયા દરમિયાન આવા હરાજી કેસ માટે ઘણા નિયમો અને નિયમો બનાવવામાં આવ્યા છે. આરબીઆઈની માર્ગદર્શિકા અનુસાર, જો કોઈ ગ્રાહક હોમ લોનનો પ્રથમ હપ્તો (હોમ લોન EMI) ચૂકવતો નથી, તો બેન્ક અથવા નાણાકીય સંસ્થા તેને ગંભીરતાથી લેતી નથી. બેન્કને લાગે છે કે કોઈ કારણસર EMIમાં વિલંબ થઈ રહ્યો છે. પરંતુ જ્યારે ગ્રાહક સતત બે EMI ભરવાનું ચૂકી જાય છે, તો બેન્ક પહેલા ગ્રાહકને આ સંબંધમાં રિમાઇન્ડર મોકલે છે. પરંતુ જો ગ્રાહક રિમાઇન્ડર હોવા છતાં ત્રીજો EMI હપ્તો ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય, તો બેન્ક ફરીથી લોન ચૂકવવા માટે કાનૂની નોટિસ મોકલે છે.
ગ્રાહકને બચવાની ઘણી તકો મળે છે
જો આ રીતે જોવામાં આવે તો બેન્કની કાર્યવાહી એક કે બે નહીં પરંતુ સતત ત્રણ EMI ચૂકવ્યા પછી શરૂ થાય છે. પરંતુ હરાજી થવાની શક્યતા હજુ દૂરની વાત છે. વાસ્તવમાં જો કાનૂની નોટિસ પછી પણ લોનની EMI ચૂકવવામાં આવતી નથી, તો બેન્ક આવા ગ્રાહકને ડિફોલ્ટર તરીકે જાહેર કરે છે અને તેમને આપવામાં આવેલી લોનની રકમના બાકીના ભાગને NPA એટલે કે ખરાબ દેવાની શ્રેણીમાં મૂકે છે. મતલબ કે આ આખી પ્રક્રિયામાં બેન્ક એવા ગ્રાહકને લગભગ બે મહિનાનો વધુ સમય આપે છે જે ત્રણ મહિનાની EMI ચૂકવતા નથી. જો ગ્રાહક આમાં પણ ડિફોલ્ટ કરે છે તો બેન્ક ગ્રાહકને મિલકતની અંદાજિત કિંમત સાથે હરાજીની નોટિસ મોકલે છે. જો ગ્રાહક હરાજીની તારીખ પહેલાં એટલે કે હરાજીની સૂચનાની તારીખથી એક મહિના પછી પણ હપ્તો ચૂકવતો નથી, તો બેન્ક હરાજીની ઔપચારિકતાઓ સાથે આગળની પ્રક્રિયા શરૂ કરે છે.
બેન્કની હરાજી ‘લોસ એસેટ’
હવે અહીં એ જાણવું જરૂરી છે કે શું ગીરવે રાખેલી પ્રોપર્ટીની હરાજી NPA જાહેર થતાંની સાથે જ શરૂ થઈ જાય છે, એવું બિલકુલ નથી. એનપીએ જાહેર કરાયેલી મિલકતને ત્રણ શ્રેણીમાં મૂકવામાં આવે છે, જેમાં સબસ્ટાન્ડર્ડ અસ્કયામતો, શંકાસ્પદ અસ્કયામતો અને ખોટની અસ્કયામતોનો સમાવેશ થાય છે. EMI ના ચૂકવવાના કિસ્સામાં લોન એકાઉન્ટને પહેલા 1 વર્ષ માટે સબસ્ટાન્ડર્ડ એસેટ્સ એકાઉન્ટની શ્રેણીમાં રાખવામાં આવે છે. આ પછી પણ જો કોઈ આઉટપુટ ન હોય તો બેન્ક તેને શંકાસ્પદ અસ્કયામતોમાં મૂકે છે, જ્યારે લોનની વસૂલાત સંપૂર્ણપણે સમાપ્ત થઈ જાય છે અને બેન્કને એવું લાગવા લાગે છે કે ગ્રાહક તેને ચૂકવી શકશે નહીં, ત્યારે ગીરવે મૂકેલી મિલકતને ‘ નુકસાન અસ્કયામતો તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે. લોસ એસેટ બન્યા પછી જ પ્રોપર્ટીની હરાજી થાય છે. બેન્ક હરાજી માટે જાહેર નોટિસ બહાર પાડે છે અને હરાજીની તારીખ જાહેર કરે છે.
લોન લેનાર બેન્કને પડકાર આપી શકે છે
બેન્ક દ્વારા હરાજીની પ્રક્રિયા આ ઉલ્લેખિત પગલાઓ પછી પૂર્ણ થાય છે. એટલે કે, લોન લેનારને તેની મિલકતને હરાજીથી બચાવવા માટે લાંબો સમય મળે છે. આ સમયગાળા દરમિયાન જો તે ગમે ત્યારે બેન્કનો સંપર્ક કરી શકે અને બાકી રકમ ભરીને મામલો પતાવી શકે. ગ્રાહક પોતાની સમસ્યા બેન્કને જણાવી શકે છે, સાથે જ દસ્તાવેજો પણ આપી શકે છે. એટલું જ નહીં, લોન રિસ્ટ્રક્ચરિંગ EMIને થોડા મહિનાઓ માટે મુલતવી રાખવામાં અથવા EMIની રકમ ઘટાડવામાં મદદ કરી શકે છે. જો કે, આવા કિસ્સામાં હોમ લોનનો સમયગાળો ચોક્કસપણે લંબાય છે.
નોંધનીય કે કોઈપણ પ્રકારની સંપત્તિના વેચાણ પહેલાં, બેન્ક અથવા નાણાકીય સંસ્થા કે જ્યાંથી ગ્રાહકે લોન લીધી હોય તેણે સંપત્તિની ચોક્કસ કિંમત દર્શાવતી નોટિસ જાહેર કરવાની હોય છે. આમાં, અનામત કિંમત અને હરાજીની તારીખ-સમય અને શરતોનો ઉલ્લેખ કરવાનો રહેશે. જે વ્યક્તિની મિલકતની હરાજી થઈ રહી છે અને તેને લાગે છે કે મારી ગીરવે રાખેલી મિલકતની કિંમત ઓછી રાખવામાં આવી છે, તે હરાજીની પ્રક્રિયાને પડકારી શકે છે. આ ગ્રાહક માટે પણ મહત્વપૂર્ણ છે, કારણ કે જો હરાજી દરમિયાન લોનની રકમ કરતાં મિલકત વધુ મોંઘી વેચવામાં આવે છે, તો ઉધાર લેનાર પાસે વધારાની રકમનો અધિકાર છે.
